日前，南充市房地產(chǎn)管理局做客《1004南充綜合廣播》直播間，就群眾關(guān)心的問題進(jìn)行了詳細(xì)解答。
主持人：現(xiàn)在為解決住房問題，針對(duì)中低收入群體、新就業(yè)無房職工和外來務(wù)工人員，可以申請(qǐng)公租房。請(qǐng)問公租房怎么申請(qǐng)？具體需要滿足哪些條件？
答：公租房申請(qǐng)為屬地申請(qǐng)，也就是除市本級(jí)行政企事業(yè)單位的在職職工外，申請(qǐng)人在哪個(gè)縣級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)工作就向哪個(gè)住房保障部門申請(qǐng)，市本級(jí)行政企事業(yè)單位在職職工向市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)。申請(qǐng)的條件和流程各縣（市、區(qū)）有些小差異，但城鎮(zhèn)戶口、無房且低收入，這些條件全市均為必要。申請(qǐng)人也可以到當(dāng)?shù)氐淖”２块T或當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站查看申請(qǐng)公租房的具體條件及需要準(zhǔn)備的相關(guān)資料。
主持人：需要辦理無房證明嗎？怎么辦理?
答：一是未婚的，本人持身份證原件辦理。二是已婚的，夫妻任意一人持雙方身份證和結(jié)婚證原件辦理；如果有小孩未滿18歲的，還需要帶上小孩戶口本。三是本人不能親自前來辦理的，可以委托其他人辦理。委托辦理的，委托人要出具授權(quán)委托書，并注明委托辦理事項(xiàng)；受托人帶身份證原件、委托人身份證復(fù)印件、委托書方可辦理。
主持人：申請(qǐng)之后怎么查詢公租房的申請(qǐng)進(jìn)度?
答：公租房申請(qǐng)一般有申請(qǐng)、初審、復(fù)審、審核，中間還夾著兩次公示，房源充足的情況下，一般15天左右可完成整個(gè)申請(qǐng)流程。查詢可到當(dāng)?shù)刈”２块T當(dāng)面查詢，或電話咨詢當(dāng)?shù)氐淖”２块T。
主持人：除了公租房政策之外，還有其他什么類似的政策可以解決低收入群體的住房困難嗎？
答：目前，中省市針對(duì)城鎮(zhèn)住房困難群體除公租房實(shí)物保障政策之外，還有保障性租賃住房和住房租賃補(bǔ)貼等政策。其中，保障性租賃住房對(duì)申請(qǐng)人不再有收入限制，即只要在本市無住房且穩(wěn)定就業(yè)便可以提出申請(qǐng)，申請(qǐng)流程類似公租房。但保障性租賃住房的房屋租金較公租房更高，接近同地段市場(chǎng)租金的90%。住房租賃補(bǔ)貼包含公租房租賃補(bǔ)貼和保障性租賃住房租賃補(bǔ)貼兩類，主要是對(duì)因沒有閑置的公租房或保障性租賃住房配租的輪候群體發(fā)放的貨幣補(bǔ)貼。各縣（市、區(qū)）根據(jù)本地財(cái)政情況確定的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)各有差異。全市公租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)每平方米每月在7-12元之間；保障性租賃住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相較于公租房補(bǔ)貼要略低一點(diǎn)，全市平均標(biāo)準(zhǔn)每平方米每月大約9元。
主持人：住房是最大的民生，是安身立命之本。要想住得安逸，在買房這件事上就要少走彎路，謹(jǐn)防掉入各種各樣的銷售陷阱。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》對(duì)外銷售商品房是否合法？
答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確立了國家商品房預(yù)售許可制度。《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》對(duì)外銷售行為是不合法的。
主持人：主管部門對(duì)此如何監(jiān)管和查處？有什么需要提醒大家的？
答：我局加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的執(zhí)法檢查力度，除在各售樓場(chǎng)所醒目位置統(tǒng)一張貼《商品房買賣特別提示》和在《商品房買賣合同》中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，告知購房人不要購買未取得商品房預(yù)售許可的房屋，提醒購房人不要在房企未取得預(yù)售許可前繳納定金、誠意金等帶預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用等內(nèi)容外，對(duì)發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，依法及時(shí)查處和信用懲戒，維護(hù)好市場(chǎng)良好交易秩序。
主持人：在簽訂購房合同之前，我們還需要知曉什么是套內(nèi)建筑面積，什么是分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e。對(duì)此我們購房人應(yīng)當(dāng)怎樣測(cè)算？
答：商品房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積（包括套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積）和分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e兩部分組成。分?jǐn)偯娣e由棟內(nèi)共有外墻、樓梯間（含公共走道）、轎頂?shù)冉M成。房屋面積是根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《四川省房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，以棟為基本單元進(jìn)行測(cè)算,分為預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積。
房屋預(yù)測(cè)面積是依據(jù)規(guī)劃審批的方案圖和經(jīng)設(shè)計(jì)、審圖公司簽章的施工圖，按相關(guān)規(guī)范計(jì)算出的面積；房屋實(shí)測(cè)面積是依據(jù)委托方提供的竣工圖，測(cè)繪公司工作人員采集房屋現(xiàn)狀數(shù)據(jù)（包括房屋外墻體厚度及墻體的抹灰層厚度等）進(jìn)行測(cè)算的。
主持人：如果購買的商品房面積出現(xiàn)差異應(yīng)怎樣解決？
答：購買的商品房面積出現(xiàn)差異時(shí)，購房人與開發(fā)公司首先應(yīng)根據(jù)“約定優(yōu)先”的原則，按照商品房買賣合同中關(guān)于面積差異約定的合同條款處理。
如果雙方在購房合同中沒有約定面積差異的處理方式、或者約定不明確的，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定協(xié)商解決：一是面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），不管房屋實(shí)測(cè)面積大于或者小于預(yù)測(cè)面積，均按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。二是面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人請(qǐng)求解除合同、退還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。如果購房人同意繼續(xù)履行合同的，分兩種情況，一種是房屋實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)公司承擔(dān)，所有權(quán)歸購房人；另一種是房屋實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)公司退還購房人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)公司雙倍退還購房人。
如果買賣雙方對(duì)預(yù)售商品房面積差異無法協(xié)商解決的，可通過司法途徑向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟來解決。
主持人：如果房子還沒有竣工，是預(yù)售商品房，能不能再行轉(zhuǎn)讓？
答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)于未竣工交付使用的預(yù)購商品房，屬國家禁止轉(zhuǎn)讓交易的情形。所以，私下轉(zhuǎn)讓尚未竣工的預(yù)售商品房得不到法律保護(hù)，雙方所簽訂的合同系無效合同，不僅無法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，且還要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和法律風(fēng)險(xiǎn)。
主持人：什么時(shí)候交房？是我們?cè)谫徺I預(yù)售商品房后最關(guān)心的一個(gè)問題，如果開發(fā)商在《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間未交房，怎么辦？可提出賠償或退款嗎？
答：這個(gè)屬逾期交房問題，目前我局使用的是由省住建廳和原省工商局聯(lián)合監(jiān)制的《四川省商品房買賣合同》模板，其中有專門的條款詳細(xì)規(guī)定了開發(fā)商逾期交房責(zé)任，若開發(fā)企業(yè)涉嫌逾期交房，買受人可根據(jù)條款內(nèi)容要求開發(fā)企業(yè)賠償相應(yīng)違約損失。
主持人：購房人的哪些購房款項(xiàng)需要納入監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管？
答：定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款等全部購房款必須全部納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房管局備案的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。
主持人：購房人可通過哪些途徑查詢購房款是否納入監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管？
答：目前，我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶通過以下幾種途徑予以公布，購房人可進(jìn)行查詢。
一是掃描商品房預(yù)售許可證（一幢一證）上的二維碼，查看該幢商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱、賬戶名稱和賬號(hào)；
二是《商品房買賣合同》第十一條載明了該套商品房的預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱、賬戶名稱和賬號(hào)；
三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)的財(cái)務(wù)室或收費(fèi)處擺放有本項(xiàng)目“預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱、賬戶名稱和賬號(hào)”字樣的座牌；
四是可登錄南充市房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站或“南充房管”微信公眾號(hào)查詢；
五是購房人刷卡支付房款后，認(rèn)真核對(duì)POS單上收款賬戶名稱及賬號(hào)是否與公示的該項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱及賬號(hào)一致。
六是購房人首次將購房款存入監(jiān)管賬戶后，系統(tǒng)將通過預(yù)留的手機(jī)號(hào)碼推送短信，購房人可核對(duì)進(jìn)賬的金額、進(jìn)賬賬戶是否為監(jiān)管賬戶。
主持人：有觀眾咨詢，已經(jīng)購買了商品房，但只是交了定金，現(xiàn)在不想要了，所交的定金能否退還？
答：根據(jù)《民法典》第587條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。即交納定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金；開發(fā)企業(yè)在接受定金后違約，應(yīng)雙倍返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。所以說，因購房人的原因?qū)е沦I賣雙方未能訂立商品房買賣合同的，是無權(quán)要求開發(fā)企業(yè)返還購房定金的。
